Считаем на реальных квартирах в Твери.
Когда речь идёт о покупке квартиры, желание немного подождать кажется логичным: вдруг цены снизятся, появится более выгодная программа или условия ипотеки станут лучше. Но этой осенью есть ещё одна неизвестная — возможное изменение семейной ипотеки. Мы не будем гадать, что произойдет после 1 октября. Вместо этого посчитаем, что будет с семейным бюджетом при разных ставках.
Сейчас по государственной программе семейной ипотеки действует ставка до 6% годовых. Максимальная сумма льготного кредита для регионов, включая Тверскую область, — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
При этом условия программы обсуждают. Среди вариантов, которые публично рассматривались, — дифференцированная ставка в зависимости от количества детей: около 10% для семей с одним ребёнком, 6% — с двумя и 4% — с тремя и более детьми. Окончательное решение пока не принято: ранее сообщалось, что менять условия программы до 1 октября не планируют.
Поэтому утверждать, что с октября ставка для конкретной семьи обязательно вырастет, нельзя.
Но можно сделать другое: взять реальные квартиры, которые продаются сегодня, и посмотреть, что произойдёт с платежом, если ставка окажется выше.
Возьмём квартиру в «Есенинских полях»
Сейчас один из новых лотов в корпусе 36-2 стоит:
4 627 110 ₽ по прайсу
4 349 483 ₽ со скидкой
Расчётный платёж по семейной ипотеке 6% на 30 лет — 20 835 ₽ в месяц.
А теперь представим только один сценарий: стоимость квартиры не изменилась, первоначальный взнос и срок кредита те же, но ставка составляет 10%.
Тогда расчётный платёж за эту же квартиру будет уже около 30 500 ₽ в месяц.
То есть разница — почти 9 700 ₽ каждый месяц. Или примерно 116 000 ₽ дополнительной нагрузки в год.
Важно: 10% здесь — не прогноз будущей ставки, а расчётный сценарий на основе одного из вариантов изменения семейной ипотеки, который обсуждался публично.
А если семейный бюджет больше 20 835 ₽ в месяц не позволяет?
Тогда меняется уже не только платёж. Меняется выбор квартиры.
Сегодня при ставке 6% платёж 20 835 ₽ в месяц соответствует квартире стоимостью 4,35 млн ₽.
При ставке 10%, сохраняя примерно тот же первоначальный взнос в 20% и тот же срок кредита, с таким ежемесячным бюджетом можно было бы рассчитывать уже примерно на квартиру стоимостью 2,97 млн ₽.
Разница — около 1,38 млн ₽ покупательной способности. Квартира при этом не обязана подорожать ни на рубль. Просто при более дорогом кредите та же сумма, которую семья готова отдавать банку каждый месяц, позволяет купить заметно меньше жилья. И именно поэтому при выборе момента для покупки имеет смысл смотреть не только на цену квадратного метра.
Посчитаем ещё две реальные квартиры
В ЖК «Южный», дом 6-1, квартира сейчас стоит 4 826 646 ₽ со скидкой. Платёж по семейной ипотеке 6% на 30 лет — 23 121 ₽ в месяц.
Если для расчёта применить ставку 10% при той же сумме кредита и том же сроке:
23 121 ₽ → около 33 843 ₽ в месяц.
Разница — примерно 10 700 ₽ ежемесячно.
А если семья хочет сохранить сегодняшний бюджет в 23 121 ₽ в месяц, то при ставке 10% и первоначальном взносе около 20% расчётная стоимость доступной квартиры снизится примерно с 4,83 до 3,30 млн ₽. То есть разница в доступном бюджете — около 1,53 млн ₽.
Квартира в ЖК “ТОТ”
Один из лотов в ТОТ:
4 899 587 ₽ по прайсу
4 605 612 ₽ со скидкой
При семейной ипотеке 6% расчётный платёж — 22 062 ₽ в месяц.
При расчётной ставке 10% за ту же квартиру он составит около 32 292 ₽ в месяц. Это более чем на 10 000 ₽ в месяц выше.
А при сохранении бюджета в 22 062 ₽ в месяц стоимость квартиры, доступной при ставке 10%, была бы уже около 3,15 млн ₽ вместо сегодняшних 4,61 млн ₽.
В цифрах это выглядит так
Текущие цены и платежи взяты из действующих предложений «Нового Города»
Значит, нужно обязательно покупать до октября?
Нет. Покупка квартиры — слишком большое решение, чтобы принимать его только из-за даты в календаре.
Если подходящей квартиры нет, первоначальный взнос пока не собран или ежемесячная нагрузка для семьи слишком высока, торопиться не стоит.
Но есть принципиальная разница между двумя ситуациями.
Первая: «Я пока не готов покупать».
Вторая: «Я готов, квартира мне подходит, платёж комфортный, но я просто подожду — вдруг потом будет выгоднее».
Во втором случае ожидание тоже является финансовым решением, потому что будущая цена квартиры неизвестна. Будущие условия семейной ипотеки пока тоже неизвестны. А стоимость и условия конкретной квартиры сегодня уже можно посчитать.
И считать нужно не ставку — считать нужно свой бюджет. Сама по себе цифра «6%» или «10%» мало что говорит.
Для семьи важнее другие вопросы:
Сколько денег нужно внести сейчас?
Какой будет платеж каждый месяц?
Какую квартиру позволяет купить этот платёж?
Что изменится в семейном бюджете при другой ставке?
Например, разница между платежом около 20 и 30 тысяч рублей может выглядеть не такой большой, пока она существует только в процентах.
Но это уже около 120 тысяч рублей в год. За пять лет — около 600 тысяч рублей дополнительной нагрузки только за счёт разницы в ежемесячном платеже.
И наоборот: если семья не готова увеличивать ежемесячные расходы, более высокая ставка означает, что искать придётся квартиру в другом ценовом диапазоне.
Поэтому вопрос сейчас не «успеть любой ценой»
Вопрос гораздо практичнее:
Если квартиру всё равно планировали покупать — устраивают ли вас условия, которые доступны сегодня?
В «Новом Городе» сейчас можно рассматривать разные сценарии: квартиры в «Есенинских полях», «Южном» и «ТОТ» с разной стоимостью, площадью и ежемесячным платежом.
И прежде чем решать «покупать сейчас или ждать», можно просто получить расчёт и сравнить:
- сколько квартира стоит сегодня;
- какой потребуется первоначальный взнос;
- каким будет ежемесячный платёж;
- как этот платёж изменится при другом сценарии ставки.
Не гадайте о процентах — посчитайте свою квартиру.
Оставьте заявку, и специалисты «Нового Города» подберут несколько подходящих квартир и рассчитают для каждой стоимость, первоначальный взнос и ежемесячный платёж.
→ Получить подборку квартир с расчётом
Дисклеймер: Расчёты в статье приведены для сравнения финансовых сценариев. Сценарий со ставкой 10% не является прогнозом или утверждённым условием программы. Итоговая ставка, первоначальный взнос, полная стоимость кредита и ежемесячный платёж определяются индивидуально по условиям банка и выбранной программы.
Листая дальше, вы перейдёте на ngstroy.com